Usucapião Extrajudicial: Como Regularizar um Imóvel em Cartório

Muita gente mora há anos em um imóvel que nunca foi passado para o seu nome: uma casa comprada com contrato de gaveta, um terreno herdado sem inventário ou uma área ocupada há décadas sem contestação. Nesses casos, a usucapião pode ser o caminho para transformar a posse em propriedade registrada. E, desde 2015, esse pedido pode ser feito diretamente no cartório, sem processo judicial, quando os requisitos estão presentes.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, pelo tempo que a lei exige. A usucapião extrajudicial é o mesmo direito, reconhecido no Cartório de Registro de Imóveis em vez de na Justiça. Ela foi criada pelo Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), e é regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça.

Ao final do procedimento, o próprio cartório registra o imóvel em nome de quem pediu, e a matrícula passa a mostrar o novo proprietário.

Prazos de cada tipo de usucapião

O tempo de posse exigido depende do tipo de usucapião, definido pelo Código Civil e pela Constituição:

• Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
• Ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé, como um contrato de compra que não chegou a ser registrado.
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel.
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, por quem não tem outro imóvel.
• Familiar: 2 anos, quando um dos cônjuges abandona o lar e o outro permanece no imóvel do casal, nas condições previstas em lei.

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, em nenhuma modalidade.

Requisitos para a usucapião extrajudicial

Além do tempo de posse, o pedido em cartório depende de vários requisitos. Entre outros, são eles:

• Advogado, que é obrigatório e assina o pedido feito ao Registro de Imóveis.
• Ata notarial feita em um Tabelionato de Notas, em que o tabelião registra o tempo e as características da posse.
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.
• Ausência de conflito. Se o proprietário registrado, um vizinho ou o poder público contestar o pedido, o caso segue para a Justiça.

Como funciona o pedido no cartório

O pedido é apresentado no Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está. O cartório analisa os documentos e notifica o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos que ainda não assinaram a planta. Pela lei, se a pessoa notificada não se manifestar em 15 dias, o silêncio é considerado concordância.

A União, o Estado e o Município também são comunicados, e um edital é publicado para que eventuais interessados possam se manifestar. Se não houver oposição e os documentos estiverem completos, o oficial registra o imóvel em nome de quem pediu.

A lógica é a mesma de outros procedimentos feitos em cartório, como o divórcio em cartório: quando não há conflito, a via extrajudicial costuma ser mais simples e mais rápida do que o processo judicial.

Importante: na prática, a forma de conduzir a usucapião extrajudicial pode variar de um cartório para outro e de uma cidade para outra. As regras também mudam com o tempo, por atualizações da lei e das normas do CNJ e da Corregedoria de cada estado. Por isso, antes de dar entrada, vale consultar um advogado para entender como o procedimento está funcionando naquele momento e no cartório da região do imóvel.

Documentos exigidos

Entre outros, os documentos que costumam ser exigidos são:

• Documentos pessoais de quem pede a usucapião e do cônjuge ou companheiro, se houver.
• Ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas.
• Planta e memorial descritivo, com a anotação de responsabilidade técnica do profissional.
• Certidões negativas dos distribuidores da Justiça da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede.
• Documentos que comprovem a posse, como contratos, recibos, carnês de IPTU e contas de água e luz em nome de quem pede.
• Justo título, quando houver, como um contrato de compra e venda não registrado.

Usucapião extrajudicial em Jaraguá do Sul e região

A regularização de imóveis faz parte da atuação em Direito Imobiliário do escritório de Juliana Bárbara, em Jaraguá do Sul, com atendimento também em Pomerode, na região e de forma online. O trabalho começa pela análise da situação do imóvel e dos documentos disponíveis, para verificar qual tipo de usucapião se aplica e se o pedido pode ser feito em cartório. Veja como funciona o atendimento.

Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial

Quanto tempo de posse é preciso para pedir usucapião?

Depende do tipo de usucapião. O prazo vai de 2 anos, na usucapião familiar, a 15 anos, na extraordinária. Na especial urbana, para imóveis de até 250 m² usados como moradia, são 5 anos.

Contrato de gaveta permite pedir usucapião?

Em muitos casos, sim. O contrato de compra não registrado pode servir como justo título e ajudar a comprovar a posse, mas o tempo e as demais condições também precisam ser cumpridos.

O que acontece se alguém contestar o pedido no cartório?

O cartório pode tentar a conciliação entre as partes. Se não houver acordo, o pedido não pode seguir pela via extrajudicial e o caso passa a ser analisado pela Justiça.

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